30余个楼盘欲抢滩“金九”楼市
发布: 2010-9-02 13:31 | 作者: 我的杭州 | 来源: 住在杭州网 | 查看: 2次
连续半个月，楼市的开盘热销场景再度上演；尽管与今年4月的火爆场面相比仍有一定距离，但不可否认的是，尽管信贷政策方面没有松绑趋势，但在行业多方行为因素下，楼市回暖苗头已出现。
对此，不禁有人心生疑问：楼市真的回暖了么？有业内人士分析认为，尽管有回暖迹象，但距离楼市全面回暖仍有一定距离。
价格，价格，还是价格
不难发现，在这一轮回暖迹象中，楼市呈现出了“两极”格局：卖得好的楼盘，一是经过折扣促销等优惠方式，使得价格出现理性回归，从而吸引到大批购房者，如德信早城、保利东湾等；再者，便是拥有市场美誉度的相对高端的楼盘，如绿城西溪诚园、滨江万家星城等。
正是在这些楼盘的强力支撑下，楼市的回暖态势才异常明显。与此相对的，则是刚性需求置业者、改善型需求置业者以及投资客在其中充当的重要角色。
业内普遍分析认为，在杭州楼市难寻“万元房”的今天，每平方米万元出头已被普遍接受。“不少楼盘的销售价格与此前相比有一定差距，回落至刚需置业者普遍能够接受的心理价位。刚需不比投资客，只要价格合适，便会出手。”一位业内人士说。
值得注意的是，尽管不少刚性需求置业者踩着当下的节点迈入楼市，但其并未被“折扣”的口号冲昏头脑，“价格”依然是刚需者衡量行动与否的重要标准。在前不久下沙某项目的开盘现场，当被问及如何看待开盘折扣后的价格时，一位杭州本地购房者愤愤地向记者表示“还是太贵”，不久后便携家眷离席，放弃了选房机会。
另一方面，投资型置业者也纷纷入市。近期热销的滨江万家星城。项目负责人向记者透露，除了自住需求外，投资客也占了一定的比例，“实际上，很多投资客都是看亲朋好友开始重新杀入楼市，于是也将目光投入进来。”
而篁外相关负责人也告诉记者，尽管此次开盘中难觅投资客身影，但改善型需求却占了多数。“而且，这批购房者多为一次性付款。”该负责人如此表示。
“无论是改善型置业者，还是投资客，很大一部分都是在前几年楼市热潮中已获利，因此此时可以卖掉以前的房源，再支付目前的房源款项。”一位业内资深评论员这样认为，“而目前的投资客，投机者已占少数，多数是基于长期投资的考虑，基于对方产品投资预期看涨的考虑，才下单。这部分实力投资者，并非在信贷政策打击范围内。”
新开楼盘持续热销
自前一个周末，杭州楼市8个项目推出新房且几乎个个热销后，上周末的杭城楼市再度热潮涌动。
据了解，上周末有地处下沙的万国IBC、地处之江的篁外推出新房，以及明星楼盘滨江万家星城推出选房活动。以纯住宅产品篁外、万家星城为例，截至目前，据篁外相关负责人透露，目前推出的90余套房源已成功售出逾90%；而万家星城方面，据悉，推出的250余房源已预定一空，目前已进入逐步签约阶段。
近期的热销也带动了存量房的快速去化。据透明售房网数据统计，截至9月1日20时，杭州主城区住宅可售套数为7867套，这也是主城区可售住宅房源在近一个月的持续高位后再度跌破8000套大关。
暖流中仍有低谷存在
正当不少购房者纷纷表示出疑问――市场是否真的全面回暖之时，却有业内人士冷静指出：并非如此。
先来看一组数据。据透明售房网数据显示，今年4月16日开盘的地处之江板块某楼盘，当时推出153套房源；至今已过去4个多月，仅售出4套房源，成交均价30474元/平方米，平均每月仅售出一套。
之江板块的另一个楼盘，于今年4月曾两次开盘，推出大户型公寓共200余套。截至目前，仅有17套成交记录，预定方面也只有2套记录。统计显示，4号楼的成交均价为19999元/平方米，2号楼的则为17523元/平方米。
撇开这些楼盘的高总价、大户型客观因素不谈，再来看看户型相对较小、总价相对较低的滨江板块楼盘江南铭庭。尽管今年滨江板块的新房供应并不充裕，为江南铭庭的销售创造了客观利好；但6月底开盘的该项目，首次推出小区的两幢楼、377套房源，至今仅有24套成交、2套预定记录，惨淡的成交令人大跌眼镜。
“分析当下热销楼盘，多以定价、区块取胜；而一些滞销楼盘正是在一定程度上缺少了这些因素，尤其是价格方面。”双赢置业机构总经理章惠芳这样表示。章惠芳认为，目前市场中，不少开发商已懂得“以价保量”之策，因此，促销、优惠等动作也正是基于此番考虑之上。
除此之外，章惠芳称，在信贷、政策没有出现变化的背景下，购房者依然纠结，开发商仍旧谨慎，所以在推盘前，适当的营销手段、足量的市场推广以及客户积累必不可少。
而也有业内声音指出，供应量也是刺激购房者行为的因素之一。“以丁桥板块为例，其12000-13000元/平方米的成交均价与下沙板块几乎相当，但却无法与日前下沙楼盘的热销场面相媲美，其中最主要的原因是，丁桥板块项目眼下没有给予足够的供应量以支撑销售。个别楼盘目前完全可以大量推盘，以吸引市场目光。”一位业内人士这样说。
楼市未及回暖标准
据专业数据机构统计显示，自7月来，全国重点监控城市的楼市表现均处于上升通道中，但上升空间并不明显；其中表现突出的成交多体现在有推出优惠、折扣的楼盘上，这一点与杭州楼市的表现类似。
而就杭州楼市而言，既然不能称之为全面回暖，那么究竟怎样才是衡量其全面回暖的标准？
章惠芳认为，当市场中三分之二以上的放量楼盘在1个月之内都至少达到50%时，便能在一定程度上视作是市场全面回暖的标准。
“与此同时，单从价格方面而言，也能说明市场目前并未全面回暖。眼下的热销盘，且不论折扣优惠盘，即使是颇具口碑的明星楼盘，相较前一期推出也处于平开态势。倘若市场真正回暖，开发商不会不敢涨价。”章惠芳说。
而中国指数研究院杭州分院研究副总监曹旭东则认为，衡量市场全面回暖的真正标准，必须具备以下几点。
“第一，成交量必需趋于平稳态势，不能有明显的间断。同时，楼市需要呈现出供销两旺的局面，即供应量、成交量都要平稳，且保持在高位运行状态。近期的楼市热销，便与近两周新房的大量推出有着紧密联系。”
“第二，二手房成交量也需要紧跟新房市场，保持并稳定在一定高度。最近一个月的二手房市场，日均成交量仅约50-60套，月成交也在1600套左右的水平；同比去年同期楼市热潮中约4000-5000套的月成交量，依然相去甚远。”
此外，曹旭东认为，从当下推地节奏、开发商拿地价格等方面来看，开发商依然对调控表示谨慎，甚至怀有担忧。“因此必需关注土地购置面积还是土地开工面积等一系列数据，即开发商的开发信心是否已经全面恢复。”
30余个楼盘抢滩“金九”
而在刚刚进入的9月，据统计，杭城楼市将有30余个楼盘有望推出新房。然而，在众人感叹“金九银十”终于来临之时，此次“金九”的含金量究竟有多少，还有待市场检验。
据了解，有望于本月开盘的30余个楼盘几乎涵盖了杭城所有的热点区块，包括市中心、城北、华丰、三墩、钱江新城、滨江、之江、西溪、闲林、老余杭、临平等。
其中，将在本月开盘的市中心项目尤其值得关注。绿城西子紫兰公寓、大家武林府、赛丽绿城丽园、紫玉公馆等，均地处市中心热点区位，且均在市场中首度亮相，因此难免备受青睐。
尽管项目人气颇高，但这些新盘、热盘的开盘准备工作依然显得“小心翼翼”。以紫兰公寓为例，相关工作人员表示，目前正在确定优质客户名单，与此同时，这些客户有望享受优先选房。“在目前市场中，谁都不敢贸然开盘，必须认准意向客户；紫兰公寓这样的做法相对合理，这也是为‘开盘即热销’的目标做准备。”对此，有业内人士评论说。
就在本周，住建部政策研究中心副主任秦虹则对年底前的楼市供给给出了自己的看法。她非常有信心地认为，下半年房地产市场的供应将相当充足，一直到明年上半年，地产供求失衡的状况将会扭转。“据了解，有开发商现在对信托融资年利率18%已经愿意接受，而这个融资利率在年初时只有9%。这说明开发商对资金的需求非常强烈，推后开盘将增加其销售压力。”秦虹说。
