暂停第三套房贷后的市场再调查
发布: 2010-9-02 13:31 | 作者: 我的杭州 | 来源: 住在杭州网 | 查看: 0次
开发商重拾分期付款无奈“自救”
自今年四月开始，楼市正式吹响调控号角之后已达四月之久。中央各部委和全国各地陆续跟进出台的多项政策，直指调控核心地带。此前一度在杭州少数银行得以松绑的第三套房贷政策却于近日突然再度收紧。这样的市场信号亦再次表明，中央调控楼市,誓将投机苗头提前抑制的决心已经非常明显。
日趋从紧的第三套房贷政策
被业内人士戏称为“来自西伯利亚寒流”的楼市房贷调控政策正持续发挥着作用。
4月17日，中国政府网全文发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(以下简称《通知》)。《通知》指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。此外，国务院常务会议明确实行更为严格的差别化住房信贷政策，提高贷款购买住房的首付款比例和贷款利率。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
国务院这一政策公布后，杭州各大银行纷纷表示，将严格执行动态、差别化的个人住房贷款政策，并收紧第三套房贷。一些银行还明确表示，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，原则上暂停发放第三套及以上住房贷款。
但“原则”一词却让其后的两个月内，有关第三套房贷的政策变得扑朔迷离。
8月7日，中国银监会再次建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。同时，商业银行根据“国十条”规定，可自主决定是否暂停其他地区的第三套房贷。对于未叫停的地区，第三套房的首付要提高至六成，利率上浮50%。
“对于第三套房贷停贷的建议，其实银监会的口径是留有余地的，仅仅只是‘建议’而并不是所谓的红头文件，就算有银行做了也不能说是违规。可能是受到了最近一段时间，中央媒体的关注，之前杭州少数几家仍能暗自操作的银行日前已经受到主管部门的警示，勒令全面停止第三套房贷。”8月29日，杭州一房产公司的营销总监对记者这样表示。
这样的说法，也得到了一位杭州某银行支行高层人士证实。据该人士对记者反映，虽然自4月起，中国银监会建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳等地的第三套房贷。“但是该通知只是建议，因此从今年五月份到现在，杭州某家商业银行关于第三套房贷的业务确实从未终止。尤其是进入7月份以来，开发商迫于形势压力调低价格以来，该商业银行曾经对第三套房贷大量放水。据我个人估计，目前从该商业银行放贷出去的第三套房贷款资金保守应该在14个亿左右。”
对此，杭州一家外资银行的内部人士对记者表示，杭州此前大部分银行都已经暂停第三套房贷的发放，但是并不能排除少数银行仍有一定的发放量，毕竟通知只是要求根据各家银行风险状况来决定是否发放第三套房贷。从银行的技术层面来衡量，仍然有着一定的操作空间。“而这个技术上的操作空间，最大的根源在于，目前全国房产信息查询系统并不完善，非杭州本地及户口所在地的房产，如果选择未贷款一次性付清等方式购买的，其套数无法显示在查询系统中。其次，银行是否决定发放第三套房贷，还与开发商所开发的项目是否优质，未来是否有价格上的上升空间有着密切的关系。据我所知，此前一段时间，杭州除了少数几个‘牛盘’项目还能够通过技术操作来办理第三套房贷，其他大部分项目均已无操作空间。”
区别化的信贷政策将持续运行
“可能是受到目前市场通胀预期日益浓厚的影响，最近一段时间杭州的楼市确实有点回暖，加之前段时间中央媒体持续关注杭州少数银行悄悄放水第三套房贷的报道，最近我们已经再次接到相关主管部门的警示，明确重申将全面停止发放第三套房贷。”昨日，杭州一中资银行高管对记者表示。
自8月29日起,记者连续向包括工行、农行、招行、浦发银行、深发展等在内的十余家银行求证第三套房贷发放事宜时，上述银行相关负责人均表示已经明确停止了第三套房贷款发放。与此同时，第三套房贷暂停的政策所带来的后续影响，也直接反映在各大银行对首套房贷的政策上。据记者调查显示，目前杭州各大银行对于首套房贷政策也已经作出了进一步的调整，就连部分外资银行也逐步取消了首套7折的优惠。据记者了解，目前东亚银行首套最低只能享受8.5折，而渣打银行最低也只能享受7.5折。“可见，防范楼市信贷风险在接下去的时间里将进一步增强。”
中国指数研究院副院长陈晟日前接受记者采访时表示，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》进一步落地，再次表明政策决策层在制定政策时将不再提供模糊区间。包括杭州在内的四个被明确点名要求停止第三套房贷的城市，其背后的意义仍然是对未来上述四大城市的楼市作出提前警示作用。而这一政策的制定与实施非常清晰地表达出，决策层誓将投机苗头提前抑制的决心，其强化抑制投机需求的意图已经非常明显。
陈晟进一步分析指出，从最近四个月陆续出台的相关政策已经非常能够体会到，区别化的信贷政策绝对不是一个短期的政策。在刚性需求消费不足，投机氛围旺盛的前提下，鼓励刚性需求和首套置业，然后进一步抑制投机需求，在目前的整体经济运行大背景下，还应该持续较长的时间。
也有业内资深人士对记者分析指出，对于9月份以后的市场，开发商应该不要抱着政策反弹或者松动的期望。“从目前市场观察来看，一线城市的楼市投机氛围远远大于二三线城市楼市的投机氛围。另外一方面，从包括杭州在内的四个被点名城市纷纷出现第三套房贷松动迹象也再次说明，如果政策制定一旦赋予执行者过多解释权就有可能出现各种应对举措的出现，这也成为近期相关主管部门进一步重申叫停第三套房贷的原因之一。”
开发商重拾分期付款无奈“自救”
事实上，在中国近二十年的房地产市场化开发中，银行与房产企业的关系可谓是最为微妙。“银行永远只有锦上添花，而不会雪中送炭。”这样的业内调侃似乎早已成为现实背景下两者关系最为精辟的描述。
8月30日，杭州正在热销的某房产公司项目营销总监对记者坦言，“前段时间，我们项目的几家合作银行虽然基本按照从紧的信贷政策在执行，但是如果有个别的业主提出要求发放第三套房贷的申请，经过核定后，我们的合作银行也会通过反抵押的方式进行酌情少量安排。但是从8月中旬以来，这样的操作空间机会已经不大，特别是最近几天，银行内部全面叫停第三套房贷发放的说法已经非常明确。”
一方面是银行方面信贷的严格把控，另一方面是企业项目的销售压力。于是，在调控周期才选择的分期付款购房的方案，目前正被杭州不少开发商颇为无奈地提上研究议程。
其中，远洋公馆是一个不得不提及的项目。而该项目也是目前杭州市场中第一个率先对外推出分期付款购房的项目。远洋地产杭州公司相关负责人在接受记者采访时证实，今年四月份，远洋公馆就正式对外推出了分期付款。“我们要求业主开盘的时候付40%，到今年11月30日以后再付房价总额的30%，到明年5月30日止，购房者再将剩余的30%房款一次性付清。”
其实，据记者了解，自远洋公馆率先在今年向市场推出分期付款购房后，不少开发商也都开始纷纷尝试起分期付款的方式来应对金融机构信贷政策的严控。
杭州一市中心高端项目的营销总监就对记者表示，虽然该项目也在尝试操作分期付款，但是并没有大范围的通告。“我们项目的分期付款基本上只针对非常有意向的公司老业主执行。对于部分老业主，我们基本上采取首付50%，今年年底付20%，明年年中时将剩余的30%房款全部付清的方案执行。之所以我们将今年年底的付款限定在20%，还是出于考虑到投资人年底资金运作的实际情况。”
有业内人士对记者透露，“包括远洋公馆等项目在内，杭州市场上应该有不少于10个以上的项目已经在对业主悄悄实行着分期付款的政策。这些项目的一个普遍共性是，大多数均属于总价偏高的高端项目。”
保利地产杭州公司营销总监傅小君也对记者证实，此前一段时间，其公司也确实曾经考虑过执行分期付款的购房方式。“公司的销售部门最近确实正在研究分期付款的事情，比如要求客户在签订合同的时候付款40%，剩下的分别在一年或者9个月之内分两次付清即可。”
从操作层面上来说，这样做的好处就是将银行的风险转嫁到了开发企业。之所以选择分期付款，大部分开发商相关负责人则对记者表示实属无奈。“我们的项目在杭州算是比较高端的项目，目前杭州的不少高端房产项目，其买家中外地客户又占据着很大一部分的比例。从我们之前的意向客户登记情况来看，能够愿意一次性付款的客户毕竟还在少数，在银行贷款无门的情况下，为了项目增加销售、快速回笼资金和不失去目标客户的角度出发，我们只能推出分期付款的方式。”
也有业内人士对记者表示，对于开发企业而言，项目的资金回笼显然是最为关键的一个环节。而回笼资金最为有效的方式也就是通过销售来完成。可以说，分期付款的推出，从另外一个层面来看也无形拉长了企业回款的时间，这对于开发企业的资金流的安全运营将是一个巨大的考验。“一次性付款、分期付款和银行按揭都属于买卖交易环节中合同允许的三种常见方式。虽然用分期付款的方式并没有法律方面的阻碍，属于企业自身层面的问题，但是如果一旦遇到购房者无法履行合约，其潜在的法律风险也是企业需要重点考量的。银行为购房者提供按揭，有开发商作为担保、有房产作为抵押；但是开发商允许购房者分期付款，往往没有担保方，这增加了收款的风险。这也是造成分期付款无法成为市场主流方式的一个重要原因。”
权宜之计下的假离婚风险重重
今年5月18日，杭州某房产公司工程部经理小张高兴地来到办公室，对他关系密切的同事高兴地宣布：终于办理了离婚证。而他的临桌同事则会心笑道：“你可要想好，不要假离婚变成真离婚。”
大学毕业以后一直从事房地产行业的小张，显然对自己在把握购房时机的判断上非常有信心。“本来今年我们就打算要再买一套房子，但是正准备出手下单的时候，房产新政的出台打乱了我的资金安排。为了能够规避多套房贷所带来的高额利息，我们经过慎重思考，选择假离婚。”
事实上，类似于小张这样的个例，在房贷新政的大背景下，已经成为普通购房者合理规避高额利息的一个“合法途径”。而类似于暂缓结婚、假离婚的个例随着房贷新政的持续推进，正在不少城市逐渐浮现。
小张对记者表示，“我离婚后现有的房产全部归老婆，等于是没有房产。以前也没贷过款，因此再购房的时候我仍然属于首次置业，享受首套房的优惠政策。所以我们决定先协议离婚，把房产全部判给妻子，等我申请完房贷，然后我们两人再决定复婚。”这样的安排似乎已经成为众多“假离婚”的如意算盘。
同样的例子还发生在小李的身上。
今年已经29岁的她已与男友同居三年。早在今年年初，她与男友和双方父母已经决定将在今年的国庆期间结婚。“我们甚至连婚礼的酒席和婚庆公司都已经确定。”小李对记者说，前年男友已经在杭州购买了一套房子，为了将父母接到杭州，他们原本打算今年结婚后再次置业。“如果我们现在登记结婚，将肯定无法享受首套房的优惠政策，因此我们决定先办婚宴，等以我的名义买下房子后，再登记注册结婚。”
为此，小李特意了解了相关的法律程序。她对记者表示，先协议离婚，将房产全部判给一方，等申请完房贷后，再选择复婚。“类似于合法避税似的‘曲线救国’的政策规避手段，从法律层面衡量是没有任何问题的。”
杭州一律师事务所负责人对记者分析指出，如果消费者真要采用“假离婚”的方式来规避房贷新政，其实也属于合理规避的一种方式。银行在决定是否放贷的时候，就要看其在此问题上究竟是如何认定的。“目前，各家银行对待这一现象的措施也是不同的。”
“但是这样的操作，其最大的风险在于万一假离婚弄假成真，一旦复婚不成，今后夫妻双方的财产鉴定将会出现非常大的麻烦。在实际操作中假离婚可能存在两种情况，一种是夫妻双方谎称感情破裂而自愿协议离婚，第二种是花钱直接购买离婚证。对于第一种情况，由于离婚事实本身存在，用于规避房价调控政策，只能说是钻了政策漏洞，而对于后者情况，购房者有可能涉嫌犯罪。”该律师事务所负责人表示。
据记者了解，目前在杭州的众多银行中，东亚银行已经针对日益增多的“假离婚”现象有了进一步的把控举措。东亚银行信贷部相关负责人在接受记者采访时表示，目前东亚银行已经明确要追溯贷款客户3个月以内的离婚情况，以此来防范假离婚现象。而业内人士也表示，随着目前假离婚事件的增多，相信应该会有进一步的后续监管政策出台。
|背景报道|
银监会：
坚决遏制房地产投机投资需求
据《证券日报》报道，中国银监会统计部副主任叶燕斐8月31日表示，银监会将严格执行国家的宏观调控政策，坚决遏制投机、投资需求，在控制风险的前提下支持保障性住房建设。
叶燕斐在中国银行业协会举办的关于房地产市场分析及房地产贷款风险控制的“银行前沿问题大讲堂”上表示，房地产市场和房地产贷款对国民经济、国计民生至关重要，对银行业科学稳健发展至关重要。
银监会有关负责人前段时间曾表示，将进一步指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理，坚决抑制投机投资住房贷款要求，及时严厉查处各类违法违规行为。
叶燕斐表示，银监会在坚决认真做好信息服务，积极进行舆论引导的同时，还正在推动开展房地产贷款压力测试等相关工作。
银监会曾表示，压力测试及其情景假设要根据每个商业银行各自资产组合、风险承受能力以及风险偏好等进行设计，房地产贷款压力测试的情景假设不代表房地产信贷政策可能出现变动。
发改委主任重申抑制投机购房坦言部分城市房价过高
据某报报道，针对任务依然繁重的房地产市场调控，国家发改委主任张平明确表示坚决遏制投资投机性购房需求。受国务院委托，张平8月26日向全国人大常委会作今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告。张平坦言，目前部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重。
在下半年工作中，张平明确表示，将稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求。
今年4月，国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，开展新一轮房地产市场调控，但迄今一直有要求放松调控的各种声音。在过去数月，国家发改委、住房和城乡建设部均以不同方式表示过不会放松调控的态度。
